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          1. 南京城投公司最全盘点(上)

            日期:2016-08-01 来源:复熙资产

            近日,国务院正式批复同意《南京市城市总体规划(2011-2020年)》,明确将南京市定位为东部地区重要的中心城市。作为江苏省唯一的副省级城市,南京2015年末常住人口823.6万,城镇人口670.4万人,城镇化率81.4%。


            南京行政区划共包括11个市辖区(玄武、秦淮、鼓楼、建邺、雨花台、浦口、六合、栖霞、江宁、溧水、高淳)、1个国家级新区(江北新区)、2个国家级经开区(南京经开区、江宁经开区)、1个国家级高新区(南京高新区),另外还有河西新城、浦口新城、南部新城等若干市属区管的功能区。


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            今年以来,以南京为代表的核心二线城市土地市场持续火爆,“地王”层出不穷,导致南京市不得不出台土地出让限价新政试图降温市场情绪。


            通过梳理南京市城投平台的运营模式,我们发现土地一级市场开发整理的净收益是南京市各城投平台的重要收入来源,政府机构委托城投平台代建的大部分基建回购款也以土地出让收入作为最终还款来源。因而随着南京房地产市场销售与投资的旺盛,2016年各城投平台的现金流压力预计将会得到较大的缓解。


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            2016年南京市部分出让宅地楼面价分布



            南京市级城投公司


            截至2016年7月15日,从已发债口径统计,南京市城投平台共计49家,其中已发公募债的有37家,含市级平台13家(7家为大平台的子公司),目前仅鼓楼区和高淳区暂未有城投债发行记录。


            南京市级大型地方国企根据南京国资委的监管划分,分别是企业发展改革一处监管的新工集团、国资集团、紫金投资集团、商贸旅游集团、安居建设集团、新农发展集团、南京港;企业发展改革二处监管的城建集团、交通集团、地铁集团、东南投资国资集团。


            城投发债“四大金刚”

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            南京国投集团


            地位南京市国资管理综合性平台,主要涉及金融、基建和商贸等业务,拥有紫金投资集团、商贸旅游集团、安居建设集团和新农发展集团四大子公司。

            股权结构:南京市国资委100%持股,实际控制人为南京市政府。

            董事长:王海涛,曾任共青团南京市委常委。

            主营业务:

            1.金融板块——由紫金投资集团负责,金融牌照齐全,分别持有南京银行12.4%、紫金农商行6.2%、南京证券30.2%和紫金信托60%的股权,其中南京证券和紫金信托纳入公司合并报表,另外公司还投资河西新城的南京金融城项目。

            2.商贸板块——由商贸旅游集团负责,持有控股上市公司南纺股份(600250.SH),纺织业务近年有所下滑,利润主要依赖保安押运业务。

            3.基建板块——由新港开发总公司和安居建设集团承担,包括南京经开区的基建业务和南京实际的保障房运作。


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            备注:总资产规模排名南京各城投平台之首。

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            南京城建集团


            地位:南京市公用事业领域主城投,垄断市内水务、公交和燃气等准公益性业务,公司持有南京公用54%的股份(000421.SZ,市值56亿)。

            股权结构:南京市国资委100%持股,实际控制人为南京市政府。

            董事长:邹建平,曾任南京市建委副主任。

            主营业务:

            1.水务——由孙公司南京水务集团负责,占南京市八城区95%的供水份额。

            2.燃气——由上市公司南京公用的联营公司港华燃气负责,具有管道燃气特许经营权,该板块毛利率在20%左右。

            3.公交——由子公司南京公交集团负责,毛利率为负,盈利能力弱,依赖财政补贴。

            4.工程建设——由子公司南京城建投资负责,毛利率较高,达到40%以上。

            5.其他业务——包括房地产开发、环境综合治理,土地开发整理等业务。


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            备注:2015年公司存量债务置换总额177亿,负债规模明显下降。

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            南京地铁集团


            地位:南京市地铁项目投资运营唯一主体,拥有大量待开发土地资源。

            股权结构:南京市国资委持股70%,厦门信托持股24%,紫金信托持股6%,实际控制人是南京市国资委。

            董事长:佘才高,曾任南京城建处副处长。

            主营业务:

            1.地铁运营——公司核心业务,收入占比超过70%,目前运营里程225公里,受折旧和票价限制影响,该板块业务持续亏损,毛利率为负。

            2.资源开发——主要指地铁及附属物业的广告和租赁收入,每年收入在2亿左右,毛利率高达90%。

            3.工程施工——公司营业收入第二大来源,包括地铁施工,市政建设和建材销售等业务,2013年以来受公司业务规划调整,收入占比逐年下降。

            4.土地出让业务模式——由公司对土地进行一级整理,扣除土地成本和各项财政刚性计提后的净收益划拨公司,2015年土地出让收入29亿,预计2016年为53亿,还本付息后的净额计入公司资本公积。


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            备注:截至2016年3月,公司共获得批复土地16万亩,预计可实现净收益2700亿;由于主营业务的公益性,南京市政府或地铁专项基金承诺会统筹解决公司融资难的问题。

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            南京交建集团


            地位:南京市交通建设运营主城投,子公司持有南京港60%的股份(000421.SZ,市值36亿)。

            股权结构:南京市国资委100%持股,实际控制人为南京市政府。

            董事长:张映芳(厅局级)

            主营业务:

            1.交通运输——主要包括路桥通行费、长途客运、加油站经营和铁路施工,毛利率高达40%,拥有5条高速收费权,629辆客车,12个加油站。

            2.港口——由南京港集团负责,年货物吞吐量超过0.9亿吨,主要货物为煤炭、石油、金属矿石和集装箱。

            3.商贸物流——由子公司玉桥集团负责,主要经营玉桥商业广场。

            4.房地产——在建项目仅为栖霞区经适房项目,2016年完工,预计将回笼资金53亿。


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            备注:公司受益于路桥收费,目前拥有较为稳定的经营性现金流。

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